Estudio de viabilidad de vivienda antes de empezar el proyecto
Analizamos parcela, normativa, implantación y presupuesto antes de empezar a diseñar.
La viabilidad conecta la vivienda que quieres con lo que realmente permite el terreno
Una parcela edificable no garantiza que cualquier vivienda pueda construirse de forma razonable. La normativa determina ocupación, edificabilidad, alturas y retranqueos; la topografía condiciona cimentación y movimientos de tierra; y el presupuesto establece hasta dónde puede llegar la propuesta.
El estudio de viabilidad reúne esas variables antes de que el diseño avance demasiado. Su objetivo es responder preguntas esenciales: qué superficie puede encajar, dónde tiene sentido implantar la vivienda, qué condicionantes pueden elevar el coste y si el programa deseado es compatible con la inversión prevista.
En IMOD HAUS utilizamos esta fase para reducir incertidumbre. No sustituye al proyecto arquitectónico, pero permite que el proyecto empiece sobre información útil y que las primeras decisiones tengan una relación real con terreno, técnica y economía.
Cuanta más claridad exista antes del proyecto, mejores decisiones podremos tomar después.
La viabilidad no busca diseñar la casa completa. Busca definir un marco fiable para poder diseñarla.
Viabilidad urbanística, técnica y económica en una misma lectura del proyecto
- Planeamiento y parámetros urbanísticos aplicables
- Geometría y posición posible de la vivienda
- Topografía y previsión de movimientos de tierra
- Accesibilidad de obra y logística dentro del proyecto y construcción de la vivienda unifamiliar
- Orientación, vistas, soleamiento y privacidad
- Superficie y número de plantas razonables
- Condicionantes de cimentación y sistema constructivo
- Rango de inversión global del proyecto
Dos terrenos del mismo tamaño pueden ofrecer posibilidades muy distintas. Un solar ancho y plano puede permitir una vivienda de una planta con conexión directa al jardín. Otro más estrecho o en pendiente puede requerir dos niveles para aprovechar mejor la parcela y reducir excavaciones.
Estas diferencias también afectan al coste. Muros de contención, rampas, plataformas, cimentaciones especiales o accesos difíciles pueden tener un peso importante. Detectarlos antes ayuda a comparar terrenos y a orientar el diseño hacia una implantación más eficiente.
Cuando el terreno todavía no se ha comprado, la viabilidad permite revisar una opción antes de comprometer la inversión. Cuando la parcela ya es propia, ayuda a establecer una estrategia de proyecto basada en sus condiciones reales.
Qué obtienes con el estudio de viabilidad
El objetivo no es cerrar todavía el proyecto arquitectónico, sino disponer de una base técnica y económica que permita decidir con criterio antes de avanzar. El contenido se adapta a la información disponible y a las condiciones de cada parcela.
Marco urbanístico
Resumen de los parámetros que condicionan la vivienda: edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y otras limitaciones relevantes.
Capacidad y programa
Contraste entre la superficie, número de plantas y necesidades previstas y lo que razonablemente puede admitir la parcela.
Criterios de implantación
Orientación, accesos, topografía, geometría y posición de la vivienda para identificar una estrategia inicial coherente.
Condicionantes técnicos
Detección preliminar de factores que pueden afectar a cimentación, movimientos de tierra, muros, logística o sistema constructivo.
Rango económico preliminar
Una referencia de inversión compatible con el programa y los condicionantes detectados, sin sustituir un presupuesto ejecutivo.
Siguientes pasos
Relación de puntos que conviene verificar o desarrollar y una base clara para decidir si avanzar al anteproyecto y proyecto técnico.
Del terreno que estás mirando a una vivienda que realmente se puede construir
La viabilidad no termina en una única comprobación. Según el momento en el que estés, conviene profundizar en compra, edificabilidad, capacidad constructiva, pendiente o preparación de parcela. Estas guías forman parte del mismo proceso y permiten avanzar sin duplicar decisiones.
La viabilidad convierte una intención en un punto de partida que se puede diseñar.
Tres momentos en los que analizar antes aporta mucho valor
Antes de comprar
Permite detectar limitaciones urbanísticas, topográficas o económicas antes de adquirir una parcela.
Con terreno propio
Ayuda a definir superficie, implantación y estrategia de coste antes de desarrollar el proyecto completo.
Con una idea previa
Sirve para contrastar si un programa o referencia de vivienda encaja realmente en el solar disponible.
Un proceso breve para obtener información de alto valor
Información
Recibimos parcela, necesidades, superficie deseada e inversión prevista.
Urbanismo
Revisamos los parámetros que condicionan qué puede construirse.
Implantación
Analizamos geometría, orientación, topografía y accesos.
Programa
Contrastamos necesidades y superficie con las posibilidades reales.
Economía
Identificamos condicionantes que pueden alterar la inversión.
Siguiente fase
Definimos una base clara para comenzar anteproyecto y desarrollo técnico.
Una base clara para decidir antes de proyectar
El estudio no pretende cerrar un proyecto que todavía no existe. Su valor es ordenar las decisiones previas y comprobar que parcela, programa e inversión pueden avanzar en la misma dirección.
Al finalizar dispondrás de una primera lectura integrada para decidir si conviene seguir adelante, qué aspectos deben resolverse primero y con qué criterios debería comenzar el anteproyecto.
Marco urbanístico
Qué condicionantes de edificabilidad, ocupación, alturas y retranqueos afectan al punto de partida.
Implantación posible
Cómo pueden influir geometría, orientación, topografía, accesos y relación con el exterior.
Programa coherente
Si la superficie, número de plantas y necesidades planteadas pueden encajar razonablemente en la parcela.
Condicionantes técnicos
Qué cuestiones de terreno, movimientos de tierra, contenciones, cimentación o servicios conviene estudiar con más detalle.
Marco económico
Una primera relación entre vivienda, complejidad de la parcela e inversión prevista, sin reducir el análisis a un precio genérico por metro cuadrado.
Siguiente paso
Una base útil para pasar a anteproyecto, proyecto arquitectónico y, cuando corresponde, planificación de la construcción.
Qué analizamos en proyectos reales
La viabilidad cambia de una parcela a otra. Por eso no aplicamos una respuesta estándar: revisamos cómo se relacionan normativa, topografía, acceso, orientación, programa y estrategia constructiva.
En proyectos de IMOD HAUS estas decisiones han implicado estudiar desde viviendas adaptadas a pendientes y plataformas de cimentación hasta accesos por cotas distintas, relación con las vistas, retranqueos, contenciones y organización del programa en una o dos plantas.
Corbera de Llobregat
La pendiente, el acceso desde la calle y la relación con las vistas obligan a estudiar conjuntamente implantación, sección, plataformas y posibles contenciones antes de fijar la vivienda.
Canyelles
En parcelas con desnivel, la superficie de la vivienda no puede separarse de la plataforma de apoyo, la cimentación, el acceso y la orientación hacia las vistas.
Garraf y entorno
Geometrías, retranqueos, pendientes, accesos y condicionantes municipales pueden hacer que dos parcelas de superficie similar requieran estrategias de proyecto muy distintas.
Estudio de viabilidad
¿Se puede hacer antes de comprar el terreno?
¿El estudio incluye el proyecto completo?
¿Se puede conocer el coste exacto en esta fase?
¿Qué información necesitáis?
¿Qué incluye un estudio de viabilidad de un terreno para construir una casa?
Antes de desarrollar el proyecto, comprobemos que el punto de partida es correcto.
Cuéntanos dónde está la parcela, qué vivienda necesitas y qué inversión estás considerando.
Si el estudio confirma un punto de partida viable, el siguiente paso es desarrollar el anteproyecto y avanzar hacia el proyecto y construcción de la vivienda con las decisiones principales ya ordenadas.
